Tipos de Leilões de Imóveis: Judicial e Extrajudicial

Comprar imóveis em leilões tem se tornado cada vez mais comum, tanto para investidores em busca de oportunidades quanto para quem precisa liquidar dívidas imobiliárias. Nesse contexto, entender os leilões de imóveis é essencial. Os leilões reúnem propriedades à venda pública, geralmente para quitar dívidas judiciais ou contratuais. A seguir, apresentamos de forma direta os principais tipos de leilões de imóveis e suas diferenças.

Principais Tipos de Leilões de Imóveis

• Leilão Judicial: ocorre por determinação da Justiça, em processos de execução de dívidas. Um imóvel penhorado em ação judicial é vendido em hasta pública para quitar débitos do proprietário.
• Leilão Extrajudicial: realizado sem intervenção do Judiciário. Normalmente ocorre quando um imóvel financiado entra em inadimplência e é levado a leilão pela instituição financeira credora.

Leilão Judicial

O leilão judicial de imóveis é conduzido pelo Poder Judiciário. Ele acontece, por exemplo, quando um credor obtém uma ordem judicial para vender o imóvel de um devedor que não quitou suas dívidas. Esse tipo de leilão segue as regras do Código de Processo Civil (CPC) e prevê duas chamadas (hastas públicas). Na primeira hasta, o lance mínimo é normalmente o valor da avaliação do imóvel. Se não houver arremate, realiza-se uma segunda hasta com lance mínimo de 50% desse valor.

Uma vantagem importante do leilão judicial é a possibilidade de parcelamento do lance conforme o art. 895 do CPC. O arrematante pode oferecer entrada mínima de 25% do valor e pagar o restante em até 30 parcelas mensais corrigidas, desde que o juiz aceite a proposta. Essa possibilidade torna o leilão judicial mais acessível mesmo para quem não possui todo o valor à vista.

Após a arrematação, o comprador deve cumprir rigorosamente as regras de pagamento descritas no edital e definidas pelo juiz, que podem variar conforme o processo. A escritura do imóvel é entregue após a quitação, observando os trâmites legais. É essencial analisar o edital de leilão judicial, que traz informações sobre ônus, dívidas e situação de ocupação do imóvel. Imóveis ocupados podem exigir ações judiciais de desocupação por parte do arrematante.

Leilão Extrajudicial

O leilão extrajudicial de imóveis não depende de autorização da Justiça. Ele é comum em casos de alienação fiduciária (contrato de financiamento imobiliário). Se o devedor deixar de pagar as parcelas por alguns meses, o credor (geralmente um banco) pode vender o imóvel em hasta pública para cobrir a dívida. Esse processo segue as regras da Lei nº 9.514/97 e também costuma ter duas etapas de lance.

Na primeira etapa do leilão extrajudicial, o lance inicial costuma ser o valor da dívida atualizada. Se ninguém arrematar, parte-se para o segundo leilão, em que o imóvel pode ser vendido por valor menor (por exemplo, 50% do valor de avaliação ou do saldo devedor). Como nesse modelo não há intervenção judicial, o procedimento é mais rápido e menos burocrático.

Outra vantagem é que, em alguns casos, o comprador pode financiar o imóvel diretamente com bancos ou utilizar FGTS — principalmente quando se trata de imóveis em leilões extrajudiciais, venda direta ou licitação aberta, dependendo das regras do edital e das políticas da instituição financeira. Isso torna a compra mais acessível para quem não possui o valor total disponível.

Mesmo assim, o comprador deve checar pendências e encargos do imóvel (como IPTU atrasado) e verificar a situação de ocupação, pois na maioria dos casos o arrematante é responsável por assumir o procedimento de desocupação, caso o imóvel esteja ocupado.

Como Funciona e Como Comprar em Leilões de Imóveis

Em geral, o leilão de imóveis funciona com todas as informações disponíveis em edital ou plataformas especializadas. Para comprar imóvel em leilão, siga alguns passos básicos:

• Pesquisar editais: Consulte sites oficiais ou plataformas especializadas que anunciam leilões imobiliários. Verifique data, hora, tipo de imóvel e condições do leilão.
• Analisar o imóvel: Estude a matrícula e certidões para identificar dívidas pendentes, restrições ou ocupantes. Entenda os riscos antes de dar um lance.
• Registrar-se no leilão: Cadastre-se na plataforma do leiloeiro ou do banco e aceite os termos do edital.
• Dar lances: Participe do pregão no dia marcado, de forma online ou presencial, acompanhando os lances e prazos.
• Pagamento e transferência: Se vencer o leilão, siga as regras de pagamento previstas no edital e, após a quitação, providencie a escritura e registro do imóvel em cartório.

Comparativo entre Leilão Judicial e Extrajudicial

Aspecto	Leilão Judicial	Leilão Extrajudicial
Autoridade	Determinado por juiz em processo de execução	Realizado pelo credor (banco) sem autorização judicial
Motivo	Pagamento de dívidas após penhora judicial	Inadimplência em financiamento imobiliário
Procedimento	Segue regras do Código de Processo Civil (CPC)	Segue regras da Lei 9.514/97 (alienação fiduciária)
Parcelamento / Financiamento	Entrada mínima de 25% + até 30 parcelas corrigidas (art. 895 CPC)	Possibilidade de financiamento e uso de FGTS em alguns editais, venda direta e licitação aberta
Lance inicial	1ª chamada: valor da avaliação; 2ª chamada: mínimo de 50% da avaliação	1ª chamada: valor da dívida ou avaliação; 2ª chamada: valor menor conforme edital
Prazos	Mais longo (possíveis recursos judiciais)	Mais rápido (procedimento direto do credor)
Riscos	Verificar débitos, penhoras e situação de ocupação	Verificar encargos pendentes e a ocupação do imóvel

Conclusão

Participar de leilões de imóveis pode ser uma oportunidade valiosa para adquirir um imóvel por preço abaixo do mercado. A principal diferença entre leilão judicial e extrajudicial está na origem e nas regras de cada processo: o leilão judicial ocorre com supervisão da Justiça e oferece mais garantias legais — incluindo a opção de parcelamento por lei — enquanto o extrajudicial é mais ágil e pode permitir financiamento e uso do FGTS em alguns casos. Entender o edital, analisar o imóvel e buscar orientação especializada são passos essenciais para comprar imóvel em leilão com segurança.